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回A股上市是一场理想，从执着到放弃，许家印花了四年，而王健林花了五年。

3月24日一早，大连万达商业治理团体股份有限公司（下文简称“万达商业”）宣布通告称，基于对自身战略的研判，决议对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、职员等相关资源举行重组，以尽快实现境内外上市，因此决议撤回万达商业A股IPO申请。

截图：万达团体官网

至此，万达商业长达5年多的A股IPO排队之旅告一段落，而“尽快实现境内外上市”，则解释万达商业今年可能会在资源市场有新的动作，再次赴港股上市应该是万达商管今年的优先选项。

万达内部一位知情人士透露，万达团体董事长王健林在今年1月16日的公司年会上提了一嘴万达商管上市的事情。凭证万达官网新闻，当天下昼，万达团体各系统参会代表“围绕王健林董事长年会讲话精神睁开学习，钻研落实2021年各项事情目的”。

现在来看，撤回万达商业A股IPO申请，应该是对王健林讲话精神落实的第一步，下一步是以“万达商管”的面目重启上市。

01、回A上市：黄粱美梦一场

万达商业上市之路充满曲折。

2014年12月23日，万达商业（03699.HK）在港交所敲钟上市，成为昔时港交所最大IPO。但上市当日即破发，以刊行价48港元开盘，报收于46.75港元，下跌2.6%，对应市值2090亿港元。

往后，因内地和香港市场的估值落差，包罗万达商业在内的地产股被严重低估，导致万达商业股价耐久低迷，让万达及投资者感应沮丧。

2016年3月30日晚间，万达商业宣布通告称，公司控股股东大连万达团体股份有限公司正开端思量就H股举行一项自愿周全收购要约。如经落实，万达商业将私有化，以及将公司从香港联交所除牌。同年8月15日，万达团体宣布通告称，万达商业将从香港退市，同时继续推动海内A股上市。

至此，在港股打了600多天酱油后，万达商业从港交所黯然退市。

现实上万达商业启动回A股上市的时间表远比上面通告得早。早在2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。那时万达商业拟上市的资产以阛阓（包罗阛阓治理运营）、旅店（包罗旅店治理运营）和文旅项目三类为主。

厥后我们都知道了，2017年年中，一直顺风顺水的万达债务危急发作，遭遇股债双杀。万达最先甩卖资产疯狂回流现金、降低欠债。该年7月19日，万达以199亿元的价钱将旗下77家都会旅店所有股权甩卖给了富力地产；以438亿元的价钱将十三个文旅项目的91%股权打包给了融创。两笔生意，一次性“优化”掉了680亿的重资产。这样，万达商业上市主体也就从三个酿成了以万达广场为主的商业部门。

王健林那时“死鸭子嘴硬”，称这一行为是万达自动转型轻资产，实在是被迫断臂求生。

不外，这么多年已往了，虽然王健林的风头不再，但“轻资产”反而让王健林乐成避过了厥后的许多险滩，从2017年最先逐年加码的房地产调控政策如“房住不炒”基本政策、融资三道红线等，无不让房地产开发商头疼不已。

厥后为了进一步知足A股上市的要求，2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业治理团体股份有限公司（万达商管）。万达商业宣布不再举行房地产开发，要成为纯粹的商业治理运营企业。王健林下了死下令，强调万达商业“一平方米房地产开发也不能有”。

“万达商管是万达的焦点企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。”王健林在2019年1月的年会上揭晓讲话时，将万达商管比作“稳固的印钞机”，他说，“许多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中央50年、100年都还在，都能看得见，以是万达商管就是万达的焦点产业和焦点现金流。”

从“商业地产”到“商业治理”，改变的是上市主体的属性，让万达商业从地产属性粘稠酿成了金融属性粘稠。但即便云云，万达商管仍然没有脱节“中止审查”、排队守候上市的运气。

与王健林惺惺相惜的，另有想借壳回A股上市的许家印。

折腾了四年后，许家印放弃了挣扎。2020年11月8日，中国恒大（03333.HK）与深深房A（000029.SZ）划分宣布通告称，决议终止恒大与深深房的重组设计。这也意味着恒大放弃了回A股上市。

2016年10月3日，恒大宣布通告称，该公司境内隶属公司凯隆置业与恒大地产与深深房A及其控股股东深投控订立了一份排他性互助协议。协议划定，将通过深深房以刊行人民币通俗股（即A股）及/或支付现金的方式购置境内隶属公司凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。也就是恒大借壳在深交所上市。

为了能在A股借壳上市，许家印可比王健林起劲多了。

首先，许家印率先垂范，把自己的家何在了深圳。

其次，将总部也挪到了深圳。2017年8月1日，恒大团体将总部正式从广州搬到了“宇宙最牛街道”深圳市南山区粤海街道的卓越后海中央，同时在深圳湾弄了块地打造超级总部深圳恒大中央，听说修建高度400米，地上71层，地下6层。

再次，为了获得更多的政策支持、博取政府好感，2016年，宝万之争打得最猛烈的时刻，恒大突然脱手，累计买下14.07%的万科股份，效果不惜亏损70.7亿元转让给了深圳市政府下属的深圳地铁团体，竣事了宝万之争。那时许多人都以为恒大是觊觎万科的优质资产和口碑来拉高恒大市值，许家印厥后给出了他的注释，他以为姚振华做地产不太合适，难以裨益万科的久远生长。但不管起点是什么，最终许家印饰演了白衣骑士，救下了万科治理层。

最后，2017年，恒大启动了三轮高达1300亿元的引资设计。

正是这1300亿的引资和对赌，才有了去年9月24日，一份名为《恒大团体有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情形讲述》遭到全网疯传，只管厥后恒大敏捷辟谣，但照样导致恒大遭遇股债双杀。

一个多月后，恒大突然宣布通告宣布放弃了回A股上市。然后转身将恒大物业（6666.HK）送进了港交所。在履历了第一个月的破发后，2021年1月初最先，恒大物业股价迎来了一拨儿猛涨，最高时达19.7港元，较8.8港元的刊行价翻了一倍不止。最近有些回落，停止3月24日收盘，其股价报收于14.74港元，对应市值1594亿港元，直逼其母公司中国恒大的市值。

或许是受到了许家印的“启发”，王健林从回A股上市的执念里拔了出来。二人或许私下里也惺惺相惜，事实都遭遇过股债双杀，都履历过使出全身解数化解债务危急的痛苦。

02、东方不亮西方亮

现在时代变了，当下的市场环境已经跟四五年前大不相同了。

除了万科，人人都以为2016、2017年那会儿房地产还处于黄金时代，房企的主业照样疯狂拿地、疯狂盖楼卖钱。几年光景，房地产已进入存量市场，白银时代的看法已成为共识，房地产融资难度越来越大，“房住不炒”险些成了国策，房地产调控已成为屡见不鲜。

与此同时，物业治理看法成为房地产商的香饽饽。

向来不待见识产股的香港股市却对物业治理股格外青睐，市盈率动辄40倍、50倍，而许多地产股的市盈率普遍只有5倍左右。有克而瑞统计数据为证：2019年在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年平均市盈率是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差，堪比抢钱。

那时刻融创旗下的融创服务和恒大旗下的恒大物业还没上市，二者厥后划分于2020年11月15日和12月2日赴港股“抢钱”。

不妨看了一下头部房企及其物业板块的市值和静态市盈率对比。停止2021年3月24日收盘——

融创中国（01918.HK）市值为1530亿港元，静态市盈率为3.59；融创服务（01516.HK）市值为732.43亿港元，险些是母公司市值的一半，静态市盈率为97.93，是母公司的27倍；

中国恒大（03333.HK）市值为1976亿港元，静态市盈率为10.45；恒大物业（06666.HK）市值为1594亿港元，是母公司市值的80%，静态市盈率为50.48，是母公司的5倍。

碧桂园（02007.HK）市值为2073亿港元，静态市盈率为4.76；碧桂园服务（06098.HK）市值为2157亿港元，跨越了母公司市值，静态市盈率为67.41，是母公司的14倍。

现在，Top 5房企中只有万科旗下的物业治理公司（万物云）还没有上市，不外去年10月中旬，万科董事会主席郁亮接受虎嗅采访时回应道：“万科物业一定会上市，只是时间还没有想好，想好了告诉人人。我们一定会上市，在我们未来设想中，能够上市的营业都应该去上市，去接受市场磨练，这是我们的基本战略，只不外选择时隐秘拿捏好。现在我忧郁人人被资源的热潮迷失了初心。”

地产商把物业拆分上市的逻辑是：将资产证券化，多融钱，减轻资金压力。房地产企业的市值耐久被低估，把物业治理营业分拆出去后，无需依赖背后的地产公司就可以直接接触资源市场举行股本或债务融资，这样既能减轻母公司的财政肩负，又能获得更多的融资金额，为其现有营业及未来扩充提供资金，有助于物业公司的生长。

物业板块在香港股市验证了自己的受迎接水平，那么万达商管这种商业股会在香港市场受到同样青睐吗？

商业和物业被称为住宅开发的左膀右臂，素有“现金奶牛”之称的商业板块跟物业板块有着类似的上市逻辑。随着受房地产调控政策影响，房企融资通道不停收紧，将商业股分拆上市可以开拓新的融资渠道，降低融资成本，为房企带来足够的现金流支持，减轻母公司的欠债压力。

以宝龙地产（01238.HK）为例，其当前市值为290.8亿港元，静态市盈率为3.97，其商业板块宝龙商业（09909.HK）市值为161.6亿港元，静态市盈率为44.11，是母公司静态市盈率的11倍。

可见，在港股，无论是商业股照样物业股，都具有更高的估值、更高的市盈率，是房企的融资工具。或许今年年中、最晚今年下半年，港股将迎来万达商管的上市。

两年前，王健林对内部说：“有些人说万达着急上市，他们基本不领会，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，纵然不上市也没有回购保证。”

现在，五年大限已至，向来不平输的隔邻老王估量是真急了：放弃理想，准备赴港。