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都2021年了，没分拆物业公司自力上市，没有一份至少增进50%的财报业绩，没有几万万甚至过亿平方米的在管面积撑门面，都欠美意思自称规模子房企。

眼下，大如碧桂园服务（06098.HK）、融创服务（01516.HK）、恒大物业（06666.HK），小如时代邻里（09928.HK）、荣万家（02146.HK）、正荣服务（06958.HK），渐次宣布年报。其中多数都是首次宣布业绩，超高的增速在地产板块已是多年未见。

参考中指研究院统计数据，住手2020年底，港股上市物业企业总市值到达5636亿港元，较年头增进1203%；平均市盈率到达35倍，碧桂园服务的市盈率更是到达71.62倍，远高于港股平均市盈率的10.3倍；多家上市物业公司市值曾经阶段性跨越其地产开发营业的上市资产。

人们愿意信托，在地产的一亩三分地儿，已经种不出快速膨胀的希望；但人们更愿意信托，地产做不到的事，物业能做到。趁着二级市场心态转变，2020年房企扎堆分拆物业IPO，2021年扎堆首发家报——迎接来到“全民物业”时代。

物业这朵花固然美，可也有些妖：“恒碧融万”四家有三家分拆物业，碧桂园服务是融创服务市值的3倍；论营业规模，保利物业（06049.HK）的在管面积与恒大物业基本持平，双方的市值却相差4倍。

都是根据治理面积收取服务费，规模不存在天堑鸿沟，做的都是环境维护、居家服务、空间资源运营，用户的知足度都已转化为营收和净利润，为何市值差距这么大？若非价值评估系统杂乱，那就是大量泡沫作祟。

很遗憾。从已有状态来看，两者都存在。地产没能玩儿出来的花，物业看起来也没开多好。

为物业狂

2020年提起屋子时，房企可以说的不多：上半年疫情来了，屋子欠好卖，日子欠好过；下半年疫情已往了，屋子好卖了，好日子回来了。

可是提起物业，故事就厚实多了。

疫情发作初期，物业人坚守一线，值守岗位；疫情进入稳固期，物业人入户服务，稳固大局。住房和城乡建设部副部长倪虹示意，物业治理毗邻着住民生涯服务的“最后一公里”——屋子卖了，开发商的故事就此竣事，物业公司的故事刚刚最先。

上一个提“最后一公里”的人，照样ofo的掌舵人戴威，效果么，众所周知。那么物业服务会成为又一辆驶入漆黑的“共享单车”吗？在物业人眼中，一定不会这样。

“我们希望在高客户知足度之下，与业主构建共建、共治、共享的信托基础。”中海物业团体董事局主席、执行董事张贵清看来，物业是一门“走心”的生意。

向业主一样平常需求的物业治理服务、面向开发商项目交付前的非业主增值服务，以及区内资源一样平常治理社区服务的“三板斧”，都是树立用户口碑才有未来，哪样都不是卖房那样的“一锤子生意”。

况且这份“走心”还能明码标价，兴业证券面向天下86城12万小区9088万住户开展的一份调研数据显示，品牌物业比非品牌物业在管衡宇均价高14%，在替换物业的小区中品牌物业实现0.82%的超额收益。

能让屋子增值的物业才是好物业。对业主而言，云云实打实的利益要比务虚的用户体验、润物细无声的笑容着实多了。

一边是房企迫切的生长诉求，一边是用户资产增值的客观需要，物业服务在其中搭了一座桥。不要小看这座桥，杨国强与许家印靠着它们乐成缔造了又一个千亿级市值的企业。

转头看看条约销售额突破千亿的地产企业，禹洲（01628.HK）、融信中国（03301.HK）、正荣地产（06158.HK）、佳兆业（01638.HK），有谁市值到达500亿元呢？

既然有空间，就大手笔投入吧。至于方式方式，看着总有些“眼熟”。

整个2020年，是物业公司快速膨胀的一年。通过收并购的方式，物业公司的体积不停扩张。都说在地产圈儿孙宏斌的大手笔无人可及，其着实物业圈儿大手笔操作已是屡见不鲜，所有人都想把体积撑得再大一点。

理由很简朴：有规模，企业市值纷歧定高；没有规模，企业市值一定不高。参考物业公司的最新数据，更为重大的规模代表更高的市值，逐渐成为企业信仰的价值观。

2020年，碧桂园服务收费治理面积为3.77亿平方米，同比增进36.6%；同步发展的还包罗近10万人的新增员工总数，增幅到达184%——只要规模上得去，多花点钱不算什么。

“正荣服务将探索战略投资、收购及互助时机，进军有增进潜力的新市场。”正荣服务董事会主席黄仙枝的态度可以看出，整个行业要么正在收购，要么正走在收购的路上。

目的只有一个：我要变得更大。

消逝的价值

回忆地产行业的“黄金时代”，房价犹如坐在火箭上，房企在山沟里开发的屋子都能快速出清。彼时，大量职员涌入地产行业，满大街都是手拿厚厚一打宣传册的售楼小哥。可即便云云，房企也很少泛起一年多出近10万员工的情形。

那么问题来了：云云规模的在管面积扩容与职员集中流动，能够孕育几个千亿级的巨无霸？

“只有把服务客户做到位，才有时机升维。”彩生涯董事长潘军提出了一个“放之四海而皆准”的看法，不痛不痒。就似乎西贝老板贾国龙以为“食物行业良心是要害”，“大嘴”余承东直言“研发创新投入是焦点”一样——谜底听上去绝对准确，就是有些答非所问。

别怪物业公司给出云云谜底，眼下它们只能这样回复。为了维持高口碑，物业公司不停弥补员工数目，碧桂园服务就是典型案例之一。始终让业主以为自己身边有人，随叫随到的服务就是焦点价值。

参考乐居财经研究院宣布的2021年第一季度物业公司服务知足度榜单，前十名得分都在95分以上，这正是“人海战略”能够到达的最终效果。

提起执行“人海战略”，A股上市公司不少：纺织业的常山北明（000158.SZ）、玩具制造业的奥飞娱乐（002292.SZ）、家具业的大亚圣象（000910.SZ）。它们身处差异领域，却有相同的归属，“劳动麋集型行业”。

企业被扣上这顶帽子，市值就像戴上紧箍咒，始终那么大。这么多年，三家公司拼了命出圈：常山北明确立北明软件，奥飞娱乐投资网游营业，大亚圣象拓展整装家居营业……不外几经荆棘，市值照样在100亿元内——没设施，靠“堆人”发展的圈子都是这样。

论“堆人”，物业公司不任何一家类似领域企业弱。看看典型企业的数据，有谁的成本不是翻倍式增进？要想堵住业主埋怨的嘴，就得迈开物业人的腿；让物业人迈开腿，钱就要给到位。因此，物业公司十分慷慨。

固然，企业的海量投入并非没有回报。综合各家公司收入数据，职员最集中的基础物业治理服务收入占比普遍维持在50%以上。凭着这些足够“走心”的服务，至少证实物业公司将钱花在了能带往返报的地方。

可是带来收入的板块，反而让物业公司“劳动麋集型”的特点加倍显著。一位业内人士示意，物业公司的焦点能力，不能只看谁扫地更清洁，谁垃圾整理得更快，谁维修装备更专业，更要关注降低管控成本与提升服务效力的能力。简朴说来，就是若何降本增效。

现在物业公司的规模与成本两翼齐飞，“本”降不下去；职员越来越多，增值服务却不见增进，“效”也提不上来。云云传统的营业形态，资源市场还会给出动辄数百亿甚至千亿的市值，这合适吗？

“当前，房地产行业已经从已往的土地盈利时代、金融盈利时代，进入治理盈利时代和创新盈利时代。”2020年业绩会上，金科股份董事长周达对地产行业的点评，实在是物业时代的预警。怎样警报已经拉响，物业公司动起来的却不多。

再看龙头企业的千亿市值，泡沫不是一样平常得大。身处其中的人，心里都有数。

出路

物业板块一定存在泡沫，资源市场普遍杀青默契，都有些见责不怪。

“2020年是物业股的上市窗口期。”是啊，就犹如易居研究院智库中央研究总监严跃进说的，那是“窗口期”，谁会在现在脱掉“天子的新装”，在地产行业已经见底、物业板块好不容易吹起来泡沫的时刻，把它们挤得一干二净呢？

况且眼下的时代，哪门在炉火上升腾的生意没有一点泡沫掩饰——人工智能、新能源汽车、生物制药……要是折腾这么久，物业看法股没有泡沫泛起才不正常。

据东方证券剖析测算效果，2030年基础物管物业市场规模将到达1.7万亿元，行业总规模跨越2.5万亿元。香甜的蛋糕仍然在，要害是要把它做大才好分。泡沫大一些不能怕，找一些价值灌进去就行。

2020年10月，国家发改委等多个部门团结宣布的《近期扩内需促销费的事情方案》，提出“搭建智慧物业平台、推动物业服务企业对接各种商业服务，构建线上线下生涯服务圈”理念；12月，住房和城乡建设部等部门发文，将推动物业服务向高品质和多样化升级。

这是在顶层设计上指引物业企业得生长偏向：增值服务才是实打实的蛋糕，才是支持物业公司突破百亿，甚至千亿市值的妙药，别老想着扩张基础物业服务疆土。

想来也对，物业服务模式缔造众多典型应用场景：事情职员与开发商、业主、服务供应商等，都存在应用创新手艺的条件与需求；AI、物联网、5G，无论哪个看法，都能在物业服务的场景中找到自己的角色。

一众科技公司想方想法要争取的数据和资源都在物业公司手里边，却没有被高效行使过，这就是伟大的虚耗。

早在2018年，碧桂园（02007.HK）设计着5年内投资800亿元，招聘万名科技人才研发机械人，现在几年已往了，落地的只有六家FOODOM天降美食王国看法餐厅中的炒菜机械人。若是这些机械人能够应用于物业服务，碧桂园服务是否有需要一年新增10万员工？

说到底，物业公司的生长模式还对照传统，仍然在玩着“规模换市值、市值换资源、资源换规模”的套娃游戏，始终没能将创新元素高质量地与营业相连系，缔造更多增值空间。

不要把锅甩给业主，以为他们头脑守旧，没有消费需求和能力。2015年，永升生涯服务（01995.HK）就团结装修公司、家具商、橱柜商、家电企业等互助同伴，面向120户业主推生产物团购流动。2020年底，这些服务被整合到“旭惠美家”平台，为业主提供一站式置业服务。

只由于起步早，“旭惠美家”已经从120户小局限线下流动，生长为面向线上客户的大型服务平台，创新模式的价值显而易见。可是创新的星火，在物业公司内部只有点点微光。

或许这些营业发展壮大后，才是物业时代真正到来的时刻。希望那天不会太远。

结语

根据中指研究院2020年底的统计数据，后续还会有20多家物业公司准备上市，所谓的“窗口期”会延续一段时间。可以想见，融到钱的物业公司们会继续挥舞钞票，在天下局限内掀起新一轮的疆土扩张游戏。

那里没有“三条红线”，没有“两集中”政策，也没有“一城一策、因城施策”，只要规模够大，品牌够响，市值就能冲上新高。云云简朴的游戏，不介入一把就是虚耗。这样的理念，似乎是地产圈生计逻辑在物业板块的“二次投胎”。

物业公司追求规模增进固然没有错，可是总不能只有这一门心思。曾经的多元化结构，面向创业公司的投资，以及那些仍然停留在图纸上的创新设计，都应该尽快准备起来。所有人都知道，现在泡沫不会破，可是那些厥后者入圈的时刻，总要有些拿得脱手的卖点，一些规模之外的卖点才行。

都说地产行业需要变化，从追求规模化的粗放生长模式，向利润与创新导向转型，物业服务行业何尝不是云云？至于利润和创新从何而来，物业公司最幸亏想明了后再来介入这场游戏。