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4月15日晚，南都物业宣布年度业绩讲述。至此，上市物业公司2021年业绩披露进入尾声，住手4月16日，49家物企交出了成就单，尚有万物云、龙湖智创生涯宣布招股书，但仍有5家公司因宣布延期宣布业绩而处于停牌状态，划分是恒大物业、荣万家、新力服务、彩生涯、奥园康健。

已往的2021年，物业公司经由一番盘整和洗牌。从资源市场显示来看，上市物企股价和市值履历了近7个月的爬升期，下半年便不停降温。

2021年6月29日前后是一个主要的分水岭，这一天，碧桂园服务收获了上市以来最高股价——85.2港元/股；越日，华润万象生涯股价刷新纪录，到达55.25港元/股；世茂服务历史最高股价亦泛起在6月30日。

7个多月已往，住手4月15日收盘，A H上市物企总市值约为5602亿元，较2021年6月29日的总市值约10750亿元跌去近一半。A H股中仅碧桂园服务一家市值跨越千亿，此前，其与恒大物业、华润万象生涯均曾跻身市值两千亿行列。

市值缩水与估值降温直接相关。

华润万象生涯作为近一年物企估值“天花板”的职位从未被撼动过，2021年6月29日，其动态市盈率为127倍，这一天，共有12家物业公司动态市盈率跨越40倍，融创服务为126倍位列第二，碧桂园服务为86倍排名第三。而到了4月15日，华润万象生涯成为唯逐一家动态市盈率跨越40倍的物业公司，估值低于10倍的物企数目从去年6月29日的7家增添到27家。上市物企平均估值已经从34倍降至14倍。

本文将横向对照已披露财报或招股书的51家物企规模、营收、盈利能力等多维数据，对照各家成色。

01、规模

51家物业公司中，19家物企在管面积跨越1亿平方米（其中万物云、龙湖智创生涯未上市，龙湖智创生涯数据均为住手2021年9月尾），总在管面积跨越70亿平方米，其中碧桂园服务在管面积和合约面积均位列第一。

浦江中国、南都物业、特发物业、祈福生涯服务、鑫苑服务未披露其详细的在管面积数据。

图表：物业企业治理规模

02、营收

碧桂园服务、万物云2021年营收跨越200亿元，此外，雅生涯服务、绿城服务、保利物业、招商积余营收超百亿。51家物业公司已往一年平均收入约为113亿元，平均同比增幅约48%，合景悠活、周遭生涯服务期内营收增进超1倍。

图表：物业企业营收及增幅

03、盈利能力参差

3月30日，万科业绩会上，就万物云的毛利率低于偕行的问题，万物云CEO朱保全示意：“从已上市的物业公司情形来看，也许分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从剖析师的讲述来看，以为15%左右是一个合理区间。”

万物云招股书披露其2021年毛利率为17%，从已宣布年报的物业公司数据来看，万物云毛利率低于偕行确是事实，51家物企平均毛利率到达28.42%，中骏商管、祈福生涯服务、新希望服务毛利率跨越40%，包罗合景悠活、碧桂园服务在内的21家物业公司属于“毛利率30%”阵营，而与之相对的“毛利率15%”阵营中，除了银城生涯服务、浦江中国等小型物企，万物云、保利物业（18.68%）、绿城服务（18.55%）、中海物业（17.39%）等均是央、国企，市值位列第8名的招商积余毛利率却垫底，仅有13.76%。

图表：毛利率参差

此外，51家物业公司的平均净利率为12.88%，中骏商管、滨江服务、合景悠活的净利率在20%以上，而招商积余（4.27%）、第一服务控股（3%）、佳兆业美妙（2.55%）则位列倒数。

净资产收益率（ROE）整体下滑是2021年物业公司年报的一大特点。据wind数据，2021年，已披露年报的物业公司平均净资产收益率为19.75%，是近5年来最低值，2017年至2020年划分为37.11%、34.86%、40.51%、29.7%。

各家物业公司的净资产收益率分化更为显著，金茂服务以145.57%位列第一，与第二名的银城生涯服务（42.62%）形成绝对断层；中海物业、滨江服务、领悦服务团体、新希望服务、融信服务在30%-40%之间。

和净利率名目相似，招商积余（6.05%）、第一服务控股（5.49%）、佳兆业美妙（4.57%）的净资产收益率亦在排名中靠后。

倒数第一华发物业服务（-72.38%），是唯逐一个ROE为负的物业公司。值得注重的是，华发物业服务期内营收同比增进42.5%至15.48亿元，27.1%的毛利率在偕行中处于中等水平，且净利润增幅位列第一，到达681.6%。

04、物管“老本行”

基础物业治理服务是物业公司老本行，包罗保安、保洁、保绿、保修“四保”服务等。

51家物企中，碧桂园服务、万物云的基础物管是唯二收入跨越200亿元的物业公司，划分到达137.94亿元、113.63亿元，占总营收的比重均为47.8%。

基础物管收入占比与物业公司对自身主营营业的选择和偏重有关。

新大正的基础物管收入占总营收的比重高达92.65%，创新营业和都会服务合计孝顺收入仅1.53亿元，占对照小。银城生涯服务、兴业物联、卓越商企服务、招商积余、中海物业等8家公司的基础物管收入占比在70%以上。

51家物业公司的基础物管收入占比平均值为55%，其中，世茂服务（29.8%）、合景悠活（29.10%）、中奥抵家（25.30%）、祈福生涯服务（17.80%）、宝龙商业（12%）这一比重较低。

从基础物管的毛利率水平来看，51家物业公司这一部门的平均毛利率为23.13%，其中中骏商管（38.5%）、碧桂园服务（30.3%）、新城悦服务（30.1%）、新希望服务（30.1%）在30%以上。低于平均值的公司包罗华润万象生涯（19%）、滨江服务（19.2%）、金茂服务（18.2%）、万物云（15.8%）、中海物业（14.9%）、保利物业（14.31%）、招商积余（11.11%）等，主要为央、国企。

05、多元营业成色

面向业主开展的社区增值服务领域，包罗但不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等，依附高毛利、差异化突围等较大想象空间，被众多物业公司视为第二增进曲线及追求突破的新方式。

51家物业公司2021年财报中，碧桂园服务的社区增值服务营业收入最高，为33.28亿元，其次是绿城服务（28.36亿元），世茂服务（25.13亿元），保利物业（23亿元）等。

29家上市物企宣布了社区增值服务的毛利率，平均值约为43.15%，远高于基础物业治理。其中，滨江服务以71.3%排名第一，其次是鑫苑服务（68.80%）、正荣服务（67.00%）、碧桂园服务（60.50%）、宋都服务（57.10%）、和泓服务（52.60%）、佳兆业美妙（50.50%）。招商积余是唯逐一家社区增值服务毛利率低于10%的物业公司，仅为4.85%。

图表：社区增值服务收入占比

图表:2021年物业企业社区增值服务毛利率

另一类主要面向开发商的增值服务营业——非业主增值服务，各家物业公司的营业局限大致相同，主要是案场服务、项目交付前向开发商提供的清洁绿化、车位销售及衡宇尾盘代销等。

图表：物业企业非业主增值服务收入占比

图表:物业企业非业主增值服务毛利率

06、都会服务掘到“金”了吗？

随着都会的生长和政府职能转变，一部门都会及新城新区实验将一部门都会公共服务外包给第三方公司。这项专门服务都会的营业被称之为都会公共服务或物业都会，是一项由物业公司辅助政府，对都会或州里公共空间和公共资源举行统筹治理和服务，并由政府来买单的服务。

在2021年头，世茂服务总裁叶明杰对经济考察网坦言，对现在所有物业公司来说，都是战略性切入都会服务赛道，仍处在试探阶段。彼时，叶明杰也很期待听到其他偕行在都会服务营业上能实现盈利的新闻，“至少给我们自己一条新的路，世茂服务也能从中借鉴模式和履历。”

经由几年探索，从财报上看，已有至少10家物企结构都会服务。碧桂园服务这一部门收入跨越45亿元，同比增幅达412.3%，已远高于社区增值服务和非业主增值服务发生的收益，成为其第二大营收营业。保利物业公共服务收入占比到达13.55%，而世茂服务也跨越10%。

多个物业公司在财报中将2021年整体毛利率有所下降归因于，较低毛利率的都会服务孝顺营收占比变大。

仅4家物业公司单独宣布都会服务的毛利率水平，划分为雅生涯服务（22.10%）、碧桂园服务（17.60%）、旭辉永升服务（15.50%）、世茂服务（13.40%）。

较早结构都会服务的万物云2021年这部门发生3.4亿元收入，占总收入比重仅为1.46%。万物云将万物梁行和万物云城整合为“商企和都会空间综合服务”，其在招股书中披露了该部门整体毛利率为15.90%。

图表：物业企业都会服务收入成色

07、商业物管凭什么受资源市场青睐？

从市盈率分化效果可以看出，资源市场倾向于给高毛利的商管物业占对照大的物业公司更高的估值。

51家物业公司中，2021年商业物管营业收入最多的是万物云，到达52.88亿元；雅生涯到达49.9亿元，其中包罗了公建物业的收入；以“物管 商管”双轮驱动的商管型物企行列中，华润万象生涯2021年商管部门录得收入35.65亿元，卓越商企服务19.6亿元，宝龙商业18.21亿元，而龙湖智创生涯前9月商管收入到达17.59亿元。

图表:物业企业商业物管收入

除了雅生涯服务、合景悠活、保利物业、金科服务未披露商管营业的毛利率，其余14家这一部门的谈论毛利率跨越45%，远高于其他营业。

融创服务的商管毛利率高达79.2%，位列第一。2021年11月，融创服务宣布，以收购融乐时代100%权益的方式将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司，价值为18亿元。

建业新生涯、新希望服务商管毛利率跨越60%。

图表:物业企业商业物管毛利率

08、谁手上最有钱？

现金方面，住手2021年底，华润万象生涯在手现金及现金等价物为137亿元，碧桂园服务经由年内多笔收并购后有所消耗，但在手现金仍有116亿元。

有24家物业公司年终在手现金及现金等价物较年头有所削减。其中，融创服务年内削减40.65亿元，碧桂园服务削减35.97亿元；金科服务削减19.34亿元。佳兆业美妙期内削减6.6亿元，到2021年底仅剩下3.58亿元，其在业绩讲述中注释称，主要是由于购置使用权资产、销售停车场时支付给中介的定金和股息。

图表：物业公司现金及现金等价物

09、谁是“真”赚钱？

作为企业谋划的“血液康健指数”，谋划性现金流，从一定水平上可以检验上市公司“有钱”的真实性，是验证净利润“含金量”的主要指标。

多数物业公司未在业绩讲述中披露谋划性现金流数据，据经济考察网不完全统计，17家已宣布该数据的物业公司中，万物云的谋划性现金流净额最高，为28.34亿元；雅生涯服务则到达26.79亿元。

值得注重的是，2021年周遭生涯服务录得净利润2900万元，同比增进150%，但谋划性现金流同比削减2500万元，是现在已披露该数据的唯逐一家谋划性现金流同比削减的公司。

图表：谋划性现金流净额

10、谁被困在商业应收账款里？

住手2021年终，51家物业公司应收账款到达670.69亿元，同比激增82%，占总资产的比重靠近23%，较2020年终上涨约5.41%。

商业及其他应收账款方面，碧桂园服务便超155亿元，雅生涯服务、万物云、融创服务、世茂服务、金科服务跨越40亿元。同比增幅上看，融创服务以222.56%增幅位列第一，碧桂园服务、金科服务、佳兆业美妙、融信服务、时代邻里、新城悦服务、卓越商企服务等13家商业及其他应收款同比增幅跨越100%。

图表：2021年底商业及其他应收账款跨越10亿元的物业公司

从泉源上看，碧桂园服务近94%的商业应收账款来自于第三方。多家物企来自关联方的商业应收账款大幅上涨，导致整体应收款激增。

如融创服务，住手2021年底，其来自关联方的商业应收账款为30.38亿元，同比增326%，第三方商业应收账款仅为10亿元。期内商业及其他应收款减值拨备2.35亿元，同比增558%。

融创服务在年报中注释称，关联方商业应收款大幅增添，除营业规模增进外，主要归因于“2021年地产行业环境转变，关联方回款速率下降”。

正荣服务来自关联方的商业应收款为2.75亿元，同比增267%，期内商业应收款亏损拨备2977万元，预计信贷亏损率上升到8.7%（2020年为7.19%）。

谁的商誉激增？

据不完全统计，住手2021年底，物业行业已披露相关信息的收并购生意跨越70宗。

“收并购大户”碧桂园服务年内划出195.31亿元用于收并购多家物业公司，包罗蓝光嘉宝94.62%的股份、邻里乐、富良全球等。华润万象生涯的并购生意额位列第二，达191.6亿元，世茂服务为20.17亿元。

溢价收购可能导致商誉激增，也是值得关注的指标。期内，碧桂园服务因收购增添商誉149亿元，绿城服务为17亿元，世茂服务、雅生涯服务商誉增添超10亿元。

图表：商誉